От постояльцев к владельцам
За последние 15 лет в России открылось почти 80 виноделен с приемом туристов. Сейчас из 300 хозяйств около половины включают в себя туристическую инфраструктуру, а гостиничная составляющая есть у 60, рассказывают в NF Group.
«Успех винного туризма в России закономерно стимулирует рынок недвижимости: инвесторы активно строят курортное жилье там, где виноградники сочетаются с развитой инфраструктурой», – отмечает партнер NF Group Ольга Широкова.
В России набирается около 15-20 проектов с прицелом на «винную» историю, утверждает директор по развитию группы компаний «АСК Инвест» Николай Бубнов, но реализуемых именно у терруаров – единицы.
Конкретные примеры приводит Ольга Широкова: «Долина Лефкадия» в Краснодарском крае, «Долина Роз» рядом с Абрау-Дюрсо и «Винная деревня» в Тамани. Формат такого жилья, по словам эксперта, может быть любым: апартаменты, коттеджи, таунхаусы или крупные виллы, – все зависит от расположения проекта, удаленности от моря, аэропортов, городской инфраструктуры и ресурсного потенциала самого участка.
Таких локаций действительно немного, соглашается коммерческий директор «Корпорации Развития Лефкадии» Антон Голев: настоящий винодельческий терруар невозможно создать искусственно, на его формирование уходят десятилетия.
Виноградники как таковые не становятся причиной для покупки недвижимости – важна совокупность нескольких факторов: эстетика культурного ландшафта, ощущение пространства и приватности, более комфортный предгорный микроклимат, развитая гастрономическая среда, возможность жить рядом с действующим винодельческим хозяйством и сельскохозяйственной экосистемой. «Людей привлекает не виноградник как объект, а определенный образ жизни, который он формирует», – поясняет Антон Голев.
Покупатель ищет редкое сочетание природы, статуса, приватности, инвестиций и туристического потенциала, соглашается руководитель отдела продаж курортного комплекса «Сансара» (город Саки, Крым) Мария Аллахвердова. Наличие поблизости от отеля или жилого комплекса виноградников или виноделен – пусть и в нескольких километрах – становится еще одним стимулом для покупки квартиры или апартаментов, считает она. «Это делает отдых более насыщенным: гости курорта Саки могут сочетать восстановление, прогулки и знакомство с винной культурой без длинной дороги и сложной логистики», – говорит Мария.
Фото: © Семен Кузьмин
Инвестиции в увлечения
Спрос на жилую недвижимость вблизи терруаров формируют владельцы бизнеса, топ-менеджеры и предприниматели из крупных городов России, прежде всего Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара и других миллионников. «Для них это не столько покупка недвижимости, сколько приобретение второго образа жизни. Сегодня многие состоятельные люди ищут альтернативу перегруженному морскому побережью и городскому ритму», – рассказывает Антон Голев.
Второй большой сегмент интересантов – люди, вовлеченные в винную культуру. Это, по мнению Антона Голева, не обязательно профессионалы рынка, но и путешественники, коллекционеры впечатлений, люди с развитым гастрономическим вкусом и интересом к сельскому (но комфортному) образу жизни.
Иван Швец к таким относит 5-15% покупателей в «Винной деревне». «Это люди, мечтающие о средиземноморском стиле жизни. Им важен в первую очередь антураж, как в Тоскане или Провансе, но в России», – отметил он.
Директор по развитию группы компаний «АСК Инвест» (реализует проект «Долина Роз». – Прим. ред.) Николай Бубнов к вовлеченным в винную культуру причисляет около 20% клиентов. «Для таких людей лоза за окном – это осознанный выбор и философия. Некоторые даже хотят сами участвовать в сборе урожая или ухаживать за своим маленьким участком виноградника», – добавляет он.
Третий сегмент рассматривает приобретение таких объектов в качестве долгосрочных инвестиционных активов. Например, в «Винной деревне» около 30% покупателей – инвесторы. Доля такой аудитории у «Долины Роз» – почти 40%, отмечает Николай Бубнов. В подтверждение своих слов он приводит конкретные расчеты: с начала 2025 года цены на аналогичную недвижимость привычного курортного формата в среднем по Краснодарскому краю выросли на 12-15%, а в «Долине Роз» – на 18-22%. В целом за последние 5-7 лет спрос на индивидуальное жилье у виноградников увеличился в 1,5-2 раза, добавляет Иван Швец.
Фото: © Татьяна Платонова
Тернистый путь к жилью у терруара
В то же время реализация таких проектов сталкивается с необходимостью сохранения баланса между застройкой и сельскохозяйственной функцией территории.
Виноградник – это действующее производство со своими требованиями к земле, логистике и агротехнологиям, а не аналог парковой зоны в городской черте, рассказывает Антон Голев. «Поэтому важно проектировать территорию как единую систему, чтобы жилые кварталы, общественные пространства, виноградники и туристическая инфраструктура дополняли друг друга, а не конкурировали за территорию», – объясняет эксперт.
«Необходимость пройти множество согласований, изменить вид разрешения на использование земли сильно отражается на сроках реализации проекта. Также в процессе строительства требуется сохранить микроклимат виноградников, не нарушить дренаж, не повредить почву», – отмечает Иван Швец. По его словам, пришлось лично включаться в процесс и взаимодействовать на всех этапах стройки с виноделами.
Любая ошибка в градостроительном планировании может разрушить ту атмосферу, ради которой люди приезжают в винные регионы, добавляет Антон Голев. «Наконец, существует задача сохранения подлинности места. Если виноградники становятся лишь маркетинговой декорацией для жилого проекта, это быстро считывается рынком. Наиболее успешные примеры в мире возникают там, где винодельческая культура формирует идентичность места, а недвижимость гармонично интегрирована в ландшафт», – считает он.
Вид на Абрау-Дюрсо. Фото: © пресс-служба «Абрау-Дюрсо»
Виноградники продолжат формировать ценность
Во всем мире недвижимость рядом с виноградниками – нишевое предложение бизнес- и премиум-класса для состоятельных покупателей, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Земля и готовые дома у терруаров будут дорожать быстрее рынка на 10-15% сверх среднего по локации, прогнозирует она.
Спрос вырастет вместе с интересом к качественной жизни за пределами крупных городов – особенно там, где вокруг виноградника складывается полноценная среда с гастрономией, культурой, образованием и оздоровительной инфраструктурой, уверен Антон Голев. «По сути, речь уже не о загородном доме с красивым пейзажем, а о новом формате жизни», – считает он.
Изменение туристических маршрутов продолжит оставаться одним из факторов роста интереса, прогнозирует Николай Бубнов. Те, кто привык проводить лето на виллах в Тоскане или Провансе, стали искать замену внутри страны. Таким людям наскучили типичные элитные поселки – им нужна душа, терруар, аутентичность. Жизнь у виноградников дает именно этот правильный, неспешный ритм, считает эксперт.
Долина Лефкадия. Фото: © пресс-служба «Николаев и Сыновья»
Фото на обложке: © пресс-служба «Абрау-Дюрсо».